杭州顶流学区房走下神坛。

日前，杭州市西湖区文鼎苑13幢一处58.66平方米的房源以430万元底价成交，折合单价约7.33万元/平方米比评估价便宜了整整118万5670元

这场拍卖超万人围观，很重要的一个原因在于，文鼎苑是杭州顶流学区房代表之一，一直被市场称为杭州第一孟母盘。

虽说此次法拍的房子每平方米单价仍有7.3万元，但相比巅峰期已经便宜了40%去年上半年，文鼎苑87平方米的两房，曾卖出过1063万元的高价，折合单价12万元/平方米

顶流也不香了。

文鼎苑在杭州二手房市场热度极高。

从区位看，文鼎苑位于杭州市西湖区，周边配套完善，教育资源丰富，作为杭州的老城区，西湖积淀了深厚的教育家底，名校云集，吸引了不少家长在此置业。。

在文鼎苑小区西门有文鼎苑幼儿园，后者为闻裕顺教育集团旗下杭州市特级幼儿园，当地颇具盛名的学军小学处于文鼎苑北门，紫金港中学则在文鼎苑西面约200米处。

因双学位傍身，文鼎苑的房价在过去两年一直处于水涨船高状态。

房天下数据显示，文鼎苑二手房均价从2020年9月的6.8万元/平方米，一直涨到2021年5月的10万元/平方米，直到从去年9月才开始逐步降温，在价格上也出现了显著回落，目前文鼎苑的二手房均价已经跌回了去年2月的水平。

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在透明售房网上，目前文鼎苑在售的二手房源单价普遍在9万—11万元/平方米不等，不少业主的挂牌时间在130天以上，截至目前仍未成交。

如果光从价格变化看，此次底价成交的文鼎苑这套房源已比之前高峰期的12万元/平方米便宜了约40%，但购房者仍以观望为主，难道杭州的顶流学区房也不香了吗。

西湖区某链家门店中介陈平向《每日经济新闻》记者表示，近一年杭州学区房确实出现了明显松动，最主要的原因是杭州关于学区改革，教育公平的政策新闻不断，导致市场对学区房的未来前景出现观望情绪，现在杭州的学区房差不多已经回归到上一波上涨的原点。

等待类似北京的教育新政

记者注意到，类似文鼎苑这种顶流学区房降温并非个例。

在阿里拍卖上，有一套2月9日将开拍的杭州市西湖区马塍路11号的房子，面积61.65平方米，起拍价388.5万元，折合单价约6.3万元/平方米。

马塍路11号也是杭州学区房的第一梯队，建成于上世纪90年代，对应学区为文三街小学和十三中，一贯以破旧的房子，豪宅的价格著称。

马塍路11号此次起拍单价相比之前也便宜不少。”肖对时代周报记者表示，从溢价率来看，底价成交是主流，而按照目前的楼面率来看，所有被征地房企都有看得见的利润空间，这证明现金流健康的企业在“反市场”下会获得更多机会。

公开数据显示，去年文三街小学学区房曾经签约单价达到10.3万元/平方米，即使在降温后的去年7月，文三街小学学区房一套二楼61.61平方米的房源，以总价567万元成交，折合单价仍达到约9.2万元/平方米。“总的来说，条件好的地块都卖了，一些地段不是特别好的冷门地块被拿走了。

另一名经纪人许磊则向《每日经济新闻》记者透露，杭州的学区房以前之所以价格那么高，有市场哄抢和炒作的因素在里面，杭州甚至出现过学区房炒房团，吃下房源，抬高房价但去年出台一系列政策后，这种狂热被控制住了，现在购房者的预期也发生了变化，学区房光环也逐渐淡化，不少购房者在等待类似北京的教育新政落地杭州

记者注意到，去年8月5日，杭州推出《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，大幅提高限购门槛此后，关于杭州学区政策将迎改变，以及教师轮岗大学区摇号等消息在市场流出，让不少原本打算购买学区房的购房者陷入观望

去年8月底，有网友在浙江政务服务网上建议，杭州主城区可学习北京和深圳，实施多校划片，教师在一定区域或教育集团内轮岗对此杭州市教育局回应:杭州已经实施了名优校长，教师交流等制度，部分片区尝试采用多校划片双学区政策

58安居客房产研究院分院院长张波对《每日经济新闻》记者分析称，过往很多一二线城市部分片区房价上涨过快，基本都以学区房为代表而学区房在快速上涨过程中，也不能排除中介和炒房者的推波助澜，这对房地产是明显不利的

在张波看来，各地明确禁止炒作学区房，以及出台各类型相关政策抑制学区房过快上涨是一个大的趋势整体而言，整顿学区房炒作有利于房价平稳，也能让房屋恢复本身的居住属性对于未来各地学区房的走势，张波分析称，对于一些学区房出现显著上涨的城市，中短期极有可能被相关政策针对性打击，直到实现价值回归

段炼

｜每日经济新闻 nbdnews

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