银河证券房地产团队发表主题为新旧周期切换，底部蓄能嬗变的研究报告房地产团队认为，2022年为房地产新周期的起点

2021年9月以来政策表态一贯且偏暖，我们认为目前政策底部已过，销售预计22年二季度企稳我们对2022年房地产行业核心运行数据的判断为:商品房销售额增速—7.7%，房地产开发投资额同比增速0.5%—1.0%，竣工面积增速10%经测算，央企国企和优质民企财务健康，信用较强

短期维度，政策偏暖将推动估值提升，目前处于基本面底+政策底的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前低估值，低仓位，高股息的特征具备足够的安全边际和弹性，我们认为21年四季度到22年一季度是配置的最佳窗口期。

中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异，融资通畅，多元化发展的三好房企将享有更高的估值溢价物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，地产政策趋暖带来布局时机

建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A，保利地产，金地集团，招商蛇口，新城控股，金科股份，建议关注优质物业管理公司:招商积余，碧桂园服务，华润万象生活，旭辉永升服务，金科服务，新大正等。疫情期间，受到封锁措施工期滞后，以及需求暴跌等因素，许多新炼厂的投产一拖再拖，一些落后的老旧炼厂顺势淘汰，2021年全球炼能减少了9万桶/天，其中欧洲关停了约50万桶/天的小炼厂。。