机构报告显示:超6成城市租金低于疫情前，租赁企业达2万家规模创新高

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 去年受新冠肺炎疫情影响，住房租赁市场热度迅速下降，今年疫情仍未完全消退，但在有效防控下，租赁市场向传统周期回归国家要求加快发展长租市场，将保障性租赁住房作为十四五住房建设重点，多地推出支持住房租赁或保障性租赁住房相关政策在这样的背景下，今年住房租赁市场和住房租赁企业表现如何

日前，贝壳研究院发布《2021年住房租赁市场报告》《报告》显示，今年租赁市场整体呈现活跃态势，但租金水平仍低于疫情前租赁市场不断向买方市场转变，品质化租住需求持续释放住房租赁企业数量已达万级规模，租赁行业市场主体筑基初步完成租赁行业发展2.0模式开启，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势

超6成城市租金低于疫情前

今年租赁市场回归传统周期，连迎春节后租赁旺季，毕业季租赁旺季，市场活跃度持续提升，7，8月达全年市场热度高峰，尤其是今年高校毕业生数量达到909万人，毕业季租赁市场旺季比往年更旺。

具体来看，租金水平和成交周期是衡量住房租赁市场市场情况的重要指标。

从租金水平来看，《报告》显示，今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平方米，同比微涨1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%，相较于成交量，租金变化具有显著的滞后性，并且伴随着全国租赁市场供需矛盾趋于缓和，短期内租金水平难以回到疫情前水平。在发展机遇方面，他表示，当前，我国经济发展面临的硬约束明显增多，资源环境的约束越来越接近上限，“碳达峰，碳中和”已成为我国中长期发展的重要框架，带来了广泛而深刻的经济社会系统性变革。农业领域加快推进农业绿色发展，促进农业固碳增效；工业领域坚决遏制高耗能高排放项目盲目发展，大力推进传统产业节能改造，持续提升项目能效水平，建设绿色制造体系，加快发展新一代信息技术，新能源，新材料，高端装备，新能源汽车等战略性新兴产业，切实推动产业结构由高碳向低碳，由低端向高端转型升级；服务业领域加快商贸流通，信息服务绿色转型，推动服务业低碳发展。二是能源电力行业加快清洁低碳转型。。

40城中城市间租金水平分化，超8成城市租金同比微涨，仍有超6成城市租金低于疫情前水平，有7个城市租金水平创三年最低具体来看，相比于2019年，上海，深圳，杭州，成都，西安，合肥，南京，福州，长沙，厦门，无锡，芜湖，徐州及兰州等14个城市租金持平或微涨外，其余26个城市租金仍下跌东莞，南昌，太原，廊坊，沈阳，郑州及呼和浩特市等7个城市租金水平同比继续下跌，其余33个城市租金同比微涨或基本持平

《报告》分析认为，多数城市租金仍低于疫情前，其原因除了租金变化的滞后性外，各地均在逐步增加租赁房源的供给，供需矛盾逐步趋于缓和，因此租金水平不具备大幅上涨的动力。一是国内产业结构深度调整。

从成交周期来看，根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天，同比缩短2.4天，相比于2019年延长9.9天，客源成交周期为9.7天，同比基本持平，相比于2019年延长1.9天。随着风电，光伏，储能，抽水蓄能，氢能等各类清洁能源快速发展，能源技术与数字技术深度融合，给能源电力行业带来了深刻变革，也创造了数万亿的市场需求。目前，我国融资租赁市场规模已居世界第二，但渗透率不到10%，与发达国家20%~35%的渗透率水平相比存在较大差距，发展潜力和提升空间十分巨大。

去年由于受到疫情冲击，租赁市场低温运行，房客源成交周期走高，均达到近4年最高，今年租赁市场活跃，带动房源成交周期同比下降，可是客源成交周期居高不下《报告》分析认为，主因是租客在租房的选择上更为慎重，会对租赁房源的区位，社区以及品质等进行多方位的对比，此前长租公寓爆雷事件也强化了租客的风险意识，拉长了租客的决策周期

《报告》发现，租赁市场不断向买方市场转变，租客向品质化租住的趋势不变，地铁房，精装房将继续受到更多的青睐，小户型租赁住房仍然是租客的主力户型，同时家庭化租赁需求的趋势不容忽视。

《报告》预计，未来伴随着城镇化率的提升，租客租住时间的延长，在疫情不大规模反复的情况下，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势，对外来人口吸引力较强的城市，如城市群核心城市，省会城市租赁市场热度将更为旺盛。产业结构调整为融资租赁行业带来了广阔的市场空间和客户群体。

另外，伴随着保障性租赁房源，白领公寓和蓝领公寓等房源的增加，未来租赁市场供需矛盾趋于缓和，租金水平不具备大幅上涨的动力，尤其是对外来人口吸引力较弱的城市，租金将保持相对稳定。能源行业碳排放占全社会排放总量的80%以上，电力行业碳排放在能源行业中的占比超过40%，实现“双碳”目标，能源是主战场，电力是主力军。

住房租赁企业达2万家左右

《报告》还盘点了2021年住房租赁企业数量，分布，融资，模式等方面的变化。

在企业数量方面，2021年住房租赁企业数量规模已经达到2万家左右，规模创新高企业成立时间集中在2020年和2021年，这两年成立的企业数量占比超过8成

《报告》认为，自去年以来，中央和地方陆续出台监管政策，通过设立租金监管账户，严格规范租金贷等方式倒逼企业降低资金杠杆，放缓企业扩张速度，有效降低了租赁企业的经营风险，住房租赁企业迎来了良性的市场竞争环境住房租赁行业发展十多年以来，租赁企业数量已达万级规模，租赁行业市场主体筑基初步完成

从地域分布来看，租赁企业分布按东—中—西依次减弱，由于东部的租赁需求旺盛，超6成租赁企业分布在长三角，东南沿海及环渤海地区在城市分布上，广州，重庆，上海租赁企业数量领先，其次为苏州和天津市，租赁企业分布较为集中，近3成的租赁企业分布于租赁企业数量TOP30的城市，超过5成的企业则分布在TOP40的城市

在企业融资方面，在经历了去年集中爆雷事件后，租赁企业融资难度加大，投资人对住房租赁领域的投资进入到更为审慎理性的阶段据不完全统计，租赁领域四类融资渠道总额在2019年达到峰值，2020，2021年连续保持下跌趋势

《报告》指出，今年租赁企业融资难度持续加大，尤其是中小企业融资更为困难住房租赁行业面临行业发展的转换期，投资者处于更为审慎理性阶段

从经营模式来看，租赁企业经营模式两极化。

一方面，企业重新审视经营风险包租模式在疫情期间显示出极强的脆弱性，房屋空置风险使得包租企业现金流更加岌岌可危，资金实力较弱企业开始变轻，轻资产—分散式和中资产—集中式企业开始由包租转向轻托管模式，中资产企业的装修投入开始转移至业主承担，从而转向轻资产模式

另一方面，企业受政府政策引导政府发布土地，财政，税收等支持政策鼓励以新建，盘活方式扩大保障性租赁房源，资金实力较强的中资产—集中式企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源，从包租转向自持模式，从而转向重资产运营，品牌房企也会增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益更轻，更重的租赁企业以打造专业化的租赁服务和精细化的运营为重，开启稳步发展

《报告》认为，2021年将成为租赁行业2.0模式的元年今年住房租赁行业内外环境的升级，政府和企业，企业自身发展逻辑以及租赁企业社会参与升级，触发租赁行业发展2.0模式开启预计明年会有租赁REITs产品的推出，将有效解决重资产模式退出难题，租赁企业将再次迎来模式的创新

——>