日前，中国人民银行，银监会发布通知，决定分阶段调整差别化住房信贷政策符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前分阶段维持，降低或取消当地首套新增住房贷款利率下限

根据新政，对于2022年6—8月新建商品住房销售价格逐月连续下降的城市，2022年底前分阶段放宽首套商业性个人住房贷款利率下限二套住房的商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行

首套商业性个人住房贷款利率预计低于4.1%

根据中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心2022年9月20日公布的贷款市场报价利率，一年期LPR为3.65%，五年期LPR为4.3%，均保持不变。

根据规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限term，二套个人住房贷款利率不得低于同期LPR加60个基点。

此外，今年5月15日，中国人民银行，银保监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行

所以首套房贷利率下限为4.1%。

根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布的最新政策，符合条件的城市政府可在2022年底前自主决定分阶段维持，降低或取消当地首套新房贷款利率下限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策允许较低的房贷利率下调20个基点，或进一步下调4.1%。

23个城市达到新政门槛

根据要求，本次允许下调首套新建住房贷款利率的城市主要针对2022年6—8月新建商品住房销售价格环比，同比下降的城市。

业内人士认为，此次央行明确房价过低的城市可以使用这一工具，即主要针对房地产市场疲软的城市。

易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市中，至少有23个城市符合央行新政要求包括哈尔滨，兰州，武汉，大连，天津，石家庄，昆明，贵阳，泉州，温州，泸州，岳阳，宜昌，北海，大理，秦皇岛，湛江，包头，安庆，济宁，常德，襄阳，桂林

新政规定，按照因城施策的原则，符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化和监管要求，自主决定阶段性维持，降低或取消当地首套商业性个人住房贷款利率下限，由人民银行，银监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

从目前各地执行的房贷利率情况来看，根据RealData的监测数据，由于8月22日LPR下调5年以上，9月份100个城市房贷利率全部下调截至9月19日，86个城市主流房贷利率已低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平同时，一线城市房贷利率最高，首套平均4.6%，二套平均5.13%二三线城市平均利率接近下限

央行网站显示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府充分利用政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展在当地政策允许的范围内，银行和客户可以协商确定首套新增住房贷款的具体利率水平，有利于降低居民利息支出，更好地支持刚性住房需求

华夏研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年以来，全国各地已经优化了800多项楼市政策，但整体政策效果并不明显中国指数数据显示，9月份，重点百城商品住宅成交面积同比降幅仍超过20%金九不够好，购房者置业情绪低落，观望情绪浓厚房地产已经成为拖累宏观经济稳定复苏的关键因素

陈文静说，目前，房地产市场的下行趋势没有得到明显改善此次，人民银行和银监会分阶段调整差别化住房信贷政策，有利于降低购房成本，刺激购房需求入市可是，目前的房地产市场预计将整体疲软四季度仍需更大力度，更大范围，更快速度优化政策，尤其是对核心二线城市适度允许基本面较好的城市出现热点回暖，这将产生示范效应，有助于带动整体市场预期回暖