上海二手房成交翘尾 中介静待春天

中原地产数据显示，11月份，上海二手房成交1.5万套，环比10月上涨12%，并实现连续两个月小幅上扬但相比全年成交最高峰1月份的4.4万套，仍然跌去了65.9%价格方面，上海二手房价11月份均价环比下跌2%至5.16万元/平方米

今年以来，上海二手房成交从年初的历史高位开始下调，9月份不足1.2万套，创年内新低10月份以后，二手房成交止跌并小幅回升，稍有回暖，但最近的成交量均不到1.5万套

对比上海二手房市场过往正常月均2万套左右的成交量水平，目前的二手房成交依然是低迷状态。

多名中介人士指出，二手房已出现有筑底迹象，明年市场大概率会企稳，但年初学区房热潮或许不再，因为教育政策也改了。

与这一波行情相对应的是中介出现关门与裁员半年间，上海中介行业已发生巨变:中原地产内地高管人事地震，多名跟随创始人施永青打下内地市场江山的老中原人出走，而房多多撤资导致原萃不得不裁员解散

据不完全统计，上海中原门店今年已关闭近50%，从过往的500多家门店变成如今的300家不到，而上海链家则从1400家门店左右缩减到900多家。

年关将至，上海中介行业也在静待春天的到来至少，成交持续反弹，市场信心在慢慢回归

翘尾行情

今年，对上海二手房市场行情影响最大的是三价取低政策7月9日核验价出台之后，上海二手房市场直接迎来了调控大招:三价就低

日前，上海各银行审核贷款金额，开始以三价就低为原则，三价即合同网签价，涉税评估价，银行评估价，银行将根据三价中，相比最低的价格为基准，来审批贷款额度比如一套房源实际成交价格350万元，核验价格220万元，相当于直接打了6折，银行给买家的贷款也将按照核验价打折，这意味着买家的首付款要从35%提高到56%这对买家的购买力是一个不小的考验

随后，21世纪经济报道记者走访了市区一些中介门店，发现没有成交量的支持，不管次新房抑或老破小，挂牌价格都有不同程度的下调据部分中介人员与房东介绍，上海二手房价正在逐渐回到2020年年底的价格水平，有千万总价的房源挂牌三个月直降158万

10月开始，由于业主心态改变，挂牌价比市场价稍微低一点的房源都很快出手，比如万科海上传奇一套85平方米两房单元，挂牌价900万，比市场价低100万左右，很快就成交，买家的二手房贷也很快下来记者抽样调查了几套房源，发现房贷放款提速了不少，从8，9月份的4—6个月提速到2—3个月

二手房现在就有额度，只要材料齐全，审核通过后，很快就能放款一名商业银行二手房信贷部经理对要申请贷款的咨询客户表示

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，目前市场还是处于偏冷的格局成交之所以出现回弹和信贷略有宽松有关，审批时间，放款时间都恢复到正常节奏，市场走出修复行情从价格角度来看，由于连续多月成交量低于正常水平，因此价格处于高位震荡，议价空间早已打开，目前普遍有2%左右的空间，千万以上的高价房源可以达到3%上基于成交量出现反弹，市场信心有所企稳，从价格指数来看，仅仅下跌0.1%，跌幅比前期有所减小

可是，二手房价还在继续下探‘三价就低’不放松的话，明年二手房价会跌到核验价，那时候中介挂牌的真房源会越来越多一名消费者如此认为

另一方面，太平洋房屋一名大区总指出，年底市场出现了筑底的迹象，主要是今年刚性需求量一直是被压抑的，一旦在明年初释放，传统的学区房旺季还可能会如约而至。当时就有分析认为该项新政“剑指”二手房市场，一定程度上将抬高购房门槛，实现精准调控。

中介行业收缩

中介行业的缩量几乎与二手房成交变化是同步的。如今新政满月，市场情况怎么样？。

今年9月，唐镇融创项目开盘认筹并没有市场想象那么火爆，周边二手房成交也在下行，门店陆续关闭一名中介人员透露，临最近几年底，二手房成交里面有15%—20%是房东为了打新，房产证去名字产生的交易

12月初，一名小中介创始人对21世纪经济报道记者表示，他的公司目前已经裁员将近1/3，行业的趋势对中介行业的影响还是很大。

上海中介行业的收缩有一个标志性事件:中原集团旗下原萃大股东房多多撤资，直接导致原萃的解散今年8月，在开完内部董事会后，房多多突然决定不再支持原萃和几亩置业的发展，导致原萃出现资金链缺口，公司正常发展受阻随后几亩置业陆续关店，快速收缩，目前还有部分加盟店在自主经营

过往上海中介市场份额排名第三的中原地产，在经历施永青退休，高管层人事大调整，裁员，关店之后，规模也大幅收缩，在11月份排名中位居第四，前三分别为上海链家，太平洋房产和我爱我家日前，中原地产华东区总裁兼上海中原总经理玉家雄正式上任，其表示将努力在明年第一季度带领上海中原达成扭亏为盈这一目标，同时，也希望在经营状况比较稳定之后，能让门店数量重回有竞争力的数量